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二手房交易的風險與陷阱,你知道嗎?

2019-8-20 19:51| 發布者: 都市熱報

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簡介:在當今,由于二手房是現房,有的已經投入使用,能夠使購房人對其外觀質量、配套設施、周邊環境、交通出行等作直觀的了解判斷,且雙方可以討價還價。所以,二手房已經成為許多購房者的選擇。

在當今,由于二手房是現房,有的已經投入使用,能夠使購房人對其外觀質量、配套設施、周邊環境、交通出行等作直觀的了解判斷,且雙方可以討價還價。所以,二手房已經成為許多購房者的選擇。二手房在交易時,稍有不慎,購房人因自身對法律知識的欠缺和對購買二手房缺乏經驗,極易造成二手房買賣中的風險增加。

為了幫助購房人在購買二手房時降低風險,確保交易安全和防范糾紛,防止一房多賣的情形。今天,我們邀請到重慶捷訊律師事務所主任孫遠強律師就購買二手房中應注意事項和風險進行分析和解讀,以供購房者在購房時參考。

(重慶捷訊律師事務所主任孫遠強律師)

誰有權賣房?

產權證上記載的所有權人,產權證記載的所有權人的配偶(基于夫妻財產共同制),雖沒有房屋產權證,但持有購房合同并以購買人身份在房屋權屬登記機關進行了備案登記的人,雖沒有房屋產權證,但持有購房合同且合法占有了該房屋的人,雖沒有房屋產權證,但通過司法判決或者仲裁裁決而享有該房屋產權的人。

其他對房屋擁有合法處分的人,比如法定代理人因未成年人的利益需要對未成年人房屋的處分以及通過合法繼承而享有房屋所有權的人。所以,購房人在買房時先要認真審查,是否存在賣房人無權處分的情形。

房屋權屬是否存在限制或者瑕疵

房屋是否系按揭房屋,銀行貸款余額有多少。房屋是否被抵押或者司法凍結,房屋是否在登記機關存在異議登記,是否系經濟適用房或者集資建房或者小產權房,土地是劃撥地或者集體土地?

房屋是否正在出租,承租人是否放棄優先購買權,承租人是否同意搬遷。房屋共有人是否一致同意出賣房屋,該房屋是否存在其他限制,如拆遷或者規劃調整的影響等。這些都可能會影響交易的進行。

房屋買賣合同的內容很重要

購房款不宜一次性支付,建議合同約定分三次支付,簽訂合同時支付部分預付款。第二次在交付房屋時再支付一部分。第三次應在辦理產權過戶時再支付另外的。

因為辦理產權轉移登記手續是購買二手房中最重要的一環,產權一天沒有辦在自己的名下,這房子的物權一天都不是你的。當然房屋的情況是千差萬別的,如何支付房款也要看實際情況,主要以保障交易的安全為原則。

交房時間一定要十分明確,同時應約定逾期交房的違約責任。

要明確約定產權過戶時間,以及逾期過戶的違約責任。要防止因房價上升賣方毀約的情形,要在合同中加大賣方拒絕過戶的違約賠償成本。

如果購買方系通過銀行貸款購房,還要考慮銀行貸款不能時怎么辦,可在合同中約定如貸款不能買方在承擔少量的違約金的情況下有權解除合同。

為了確保在簽定合同后到辦理產權過戶之間的真空,降低購房人的風險,可考慮進行預告登記或者抵押登記,在預告登記以及抵押期間,房屋的轉讓受到限制。

如果該出賣房有戶口在上面,必須約定戶口何時遷出,而且最好留出3-5%的房款待戶口遷出后再予以支付,否則可能影響買方上戶。

其他注意事項

如果通過房屋中介機構簽訂合同,基于中介機構使用的是格式合同,對尚未涉及的內容建議使用補充協議予以明確。

支付購房款時,一定使用銀行轉賬,且只能支付給賣方,支付給賣方以外的第三人,必須取得賣方的書面委托。

基于房屋買賣系重大的交易行為,買賣雙方均存在風險,為了交易安全,在購房過程中,建議聘請專業律師代理。

律師簡介

孫遠強律師系重慶捷訊律師事務所主任,重慶四川商會副會長、重慶川商發展共同體特邀律師、重慶市民營企業律師專家團成員、重慶市維護企業權益協會法律專家團專家、重慶中小企業發展促進會副主席暨法律專家委員會委員。

律師咨詢電話:13008337939



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